借地権と分筆について知っておきたいこと

土地を借りて建物を建てると、借りる側は借地権を持つことになりますが、途中で地主側の事情により土地を分ける分筆が行われることがあります。その際、借りる側も地主側も、借地権や分筆についての知識を持っていないと、トラブルが起こってしまう場合があるでしょう。

ですので、ここでは、借地権や分筆の意味、そして実際に行われる分筆のケースについて紹介します。

借地権とは何か

まず借地権とは、借地借家法では、建物の所有を目的とする地上権または賃借権とされています。つまり他人の土地を借りて、そこに自分が所有する建物を建てることが出来る権利ということになるでしょう。一般的な賃貸では、土地も建物も貸す側が所有しているものですが、借地権がある場合は、土地は貸す側のもので、建物は借りる側のものということになります。

そしてこの場合、土地は地主から借りているわけですから、借りる側はその対価として地代を毎月地主に支払う必要があるわけです。また民法上での借地権は、駐車場などの、建物の所有を目的としないものなので、一般的な借地借家法の借地権と区別する必要があると言えるでしょう。

借地権を得て建物を建てるメリットしては、土地を所有していると発生してしまう固定資産税などがかからないということが挙げられます。そして土地の所有権を購入する場合よりも安く済ませられることや、借地権が付いた建物としてその権利を売却出来るといったこともメリットだと言えるでしょう。

しかし、建物は自分のものであっても土地は他人のものなので、地代や契約などにおいてさまざまな制約が生じてしまうというデメリットもあると言えます。さらに売却を行う場合でも、所有権を持っている土地と比較すると、借地権は土地を借りるだけの権利になるため資産価値が低くなってしまうということもデメリットだと言えるでしょう。

分筆とは何か

分筆というのは、登記簿において一つの土地を分割して再び登記し直すことを意味します。一般の人にとってはあまり聞きなれない用語ですが、土地というのは一筆、二筆と数えるため、その土地を分けることを分筆と呼ぶわけです。

分筆と似たものに分割と呼ばれるものがありますが、こちらは建築基準法の条件に合った建物を建てられるように土地を分けることを指します。そして分割の場合は、分筆と違って登記の変更はなされないため、登記簿上は同じ土地のままです。

では、なぜ分筆というものが行われるのかというと、それは土地を所有する地主側にメリットが生じる場合があるからです。分筆を行うメリットとしては、異なる権利関係の登記を行うことが出来るということが挙げられます。

例えば土地の一部だけ売りたい時、その土地が全て同じ所有者のものである場合は、そのままでは切り売りすることは出来ません。しかし分筆を行うと、登記簿上で別の土地にすることが出来るため、売ることが可能になるという訳です。

その他のメリットとしては、分筆をすることで土地の用途を区分する地目を変更出来るというとこが挙げられます。例えば、地目が農地用になっている土地の一部に住宅を建てたいというケースでは、そのままだと地目が違うため住宅を建てることは出来ません。

しかし分筆を行って地目を宅地用のものに変更することによって、もともと農地だった土地に住宅を建てることが出来るのです。また分筆は、税金を安くすることを目的に行われる場合もあります。土地の評価額は大通りに面している方が高くなりますが、その分、固定資産税や相続税などの税金が高くなってしまう場合があります。

ですので、通りに面している土地とそうでない土地を分筆すると、通りに面している土地の評価額を下げ、税金を安くすることが出来る場合もあるという訳です。ただし分筆を行うことで固定資産税が逆に上がるケースもあるため注意しておきましょう。

分筆を行う方法や必要な期間、費用について

分筆にはさまざまなメリットがあると言えますが、どうやって行ったらいいのか分からないという人も多いでしょう。しかし一般的には、分筆を行う場合は土地家屋調査士と呼ばれる専門家に依頼することが多く、最終的な登記申請まで全て任せることが出来ます。

分筆を行う際は、土地の測量や境界標の設置といった専門的な作業もあるため、素人では難しいというのが専門家に依頼する大きな理由です。必要な期間については、境界線画定測量がすでに終わっているケースでは2週間~1カ月程度、そして終わっていないケースでは1~4カ月程度かかると言えるでしょう。

また分筆にかかる費用については、境界線が確定していないケースで50万~150万円程度、そして確定しているケースで25万~50万円程度かかると言えます。

分筆でよくあるケース

借地権のある土地で分筆を行う場合によくあるケースとしては、建物が立っている部分の土地を分筆するというケースがあります。土地に建物を建てる場合は、建物以外にも庭などの余白部分が設けてある場合が多いと言えますが、このケースでは、建物が建っている部分の土地だけを分筆するということです。

一見すると土地を分けるだけなので特に問題がないように思えますが、その地域が例えば準住居地域だった場合は、指定建蔽率などが問題になるでしょう。建蔽率は、建物が占める面積の割合を示したもので、例えば建蔽率が60%の場合は、敷地の60%分までの面積の建物しか建てられないということです。

ですので分筆をする際は、建蔽率などについて知っておくことも必要になるでしょう。

分筆によって土地が狭くなるケース

次のケースは、借地権を得た後に分筆が行われた場合に、建物が存在しない部分の土地について借地権が主張出来るのかどうかという問題です。もともと一つの土地として借りたのに、途中で分けられてしまうと、借りた側は色々と困ってしまうこともあるでしょう。

この場合は、土地を貸している地主側の都合で行われているものであり、借りている側は一方的に土地を削られることになります。ですので法的に見ても、地主側の行為は妥当ではないとされ、借りている側の借地権が認められる場合があると言えるでしょう。

しかし、借地権の契約をする前に、すでに土地が分筆されていた場合は、借りる側にもそのことが伝えられているはずです。なので法的にも、借りている側の借地権を保護する必要性は低いとみなされてしまう場合が多いと言えるでしょう。